Bericht des Fondsmanagements (Stand: 31.03.2024)
Investmentumfeld Die Aktienmärkte rundeten ein starkes Quartal mit weiteren im März Kursgewinnen ab, unterstützt durch robuste Wirtschaftsdaten und die Erwartung, dass die Zinsen in den kommenden Monaten gesenkt werden. Europäische börsennotierte Immobilienaktien entwickelten sich deutlich besser als die breiteren Märkte, beflügelt von nach wie vor zurückhaltenden Äußerungen der Zentralbanken in Europa. Die stärksten Renditen erzielten wir in Schweden, Spanien und Deutschland, während Immobilienaktien aus der Schweiz zurückblieben. Die zu Ende gehende Berichtssaison unterstrich erneut die Unterschiede zwischen den verschiedenen Teilsektoren. Starke Ergebnisse lieferte der Vermieter von Industrie- und Logistikobjekten, CTP, dessen Nettovermögenswert 2023 um 15 % stieg, begleitet von einem Gewinn- und Dividendenwachstum von 19 % bzw. 17 %. Erfreulich entwickelten sich auch britische Vermieter von Studentenunterkünften. Aus den Buchungen für das nächste Studienjahr geht eine anhaltend hohe Nachfrage in diesem Sektor bei zugleich unzureichendem Angebot hervor, während die Mieten weiter steigen. Dagegen sanken erneut die Bewertungen von Büroimmobilienvermietern, obwohl bei Top-Flächen in London und Paris ein Anstieg der Gesamtmieten zu verzeichnen war. In Deutschland nahm der Wohnungsvermieter LEG seine Dividendenausschüttung wieder auf und signalisierte damit, dass der Bilanzdruck nachlässt und die Fundamentaldaten robust bleiben. Portfolioüberblick Positive Beiträge zur Performance kamen unter anderem von LEG in Deutschland, Hammerson in Großbritannien, Catena in Schweden und Merlin in Spanien. Auch die Untergewichtung des Schweizer Marktes sowie Währungseffekte wirkten sich günstig aus. Cellnex hinkte dagegen hinterher, obwohl das Mobilfunkunternehmen auf seinem Investorentag die Absicht bekundet hatte, seine Aktionäre künftig über Dividenden und Aktienrückkäufe am Geschäftserfolg zu beteiligen. Zudem hatte S&P das Rating von Cellnex früher als erwartet in das Investment-Grade-Segment hochgestuft. Wir nahmen Cairn Homes neu ins Portfolio. Der irische Wohnungsbauer profitiert von den nach wie vor positiven Aussichten für den irischen Wohnungsmarkt, auf dem die Nachfrage deutlich höher ist als das Angebot und staatliche Maßnahmen für Unterstützung sorgen. Die Position beim französischen Vermieter von Einzelhandelsimmobilien, Mercialys, stellten wir nach der starken Kursentwicklung glatt und bauten eine Position beim Wohnungsvermieter TAG auf. Nachdem dieser sich in den letzten Jahren auf den Schuldenabbau konzentriert hatte, sehen wir TAG nun als attraktives Anlageziel auf dem unterversorgten deutschen Mietmarkt. Interessant finden wir auch seine zunehmenden Entwicklungsprojekte in Polen, dessen Wohnungsmarkt sich durch starke Fundamentaldaten auszeichnet. Ausblick des Managers Während einzelne Bereiche des Immobilienmarktes weiterhin mit den Auswirkungen einer Konjunkturabkühlung und restriktiveren Finanzbedingungen zu kämpfen haben, könnte sich die zunehmende Zuversicht, dass in Europa der Zinsgipfel erreicht ist, als Beginn einer Trendwende für den börsennotierten Immobiliensektor erweisen. Der Direktimmobilienmarkt wird noch Zeit benötigen, um die höheren Zinsen in den Kapitalwerten zu berücksichtigen. Auf dem börsennotierten Markt können wir aber bereits wieder nach vorne blicken. In der Vergangenheit begann die Erholung bei REITs sechs bis neun Monate, bevor sich die Bewertungen privater Immobilien stabilisierten. Wir glauben, dass wir uns inzwischen in dieser Phase befinden. Europäische Immobilienaktien werden nach wie vor mit großen Abschlägen zu den realistischen Zyklustiefständen gehandelt. Bei einigen wird eine Stärkung der Bilanz erforderlich sein, die wir aber in den meisten Fällen für machbar halten. In einem Umfeld mit schwächerem Wachstum wird die Qualität des Managements, der Aktiva und der Bilanz wieder wichtiger. Wir erwarten weiterhin unterschiedliche Entwicklungen bei den verschiedenen Immobilientypen, die durch die Themen demografischer Wandel, Digitalisierung, Nachhaltigkeit und bequemer Lebensstil verstärkt werden. Daher bleibt es unseres Erachtens wichtig, bei Anlagen in den Sektor selektiv vorzugehen.